01

物业行业进入新发展周期

中国物业行业历经40多年持续探索、砥砺前行，在2000年后开始迎来房地产黄金时代助推的快速发展周期，叠加在2014年迎来资本市场助推的上市窗口期，2020年的疫情初始阶段的勇敢表现，带来行业社会价值的提升，迎来物业行业的高光时刻。

而在2021年开始随着房地产行业的深度调整，物业行业发展外部环境巨变；随着房地产行业从“黄金时代”进入“黑铁时代”，旧秩序开始瓦解，新秩序正在重建，物业行业正在进入新的发展周期，不得不告别对地产的依赖，主动或被动要独立发展。适者生存，物业行业将要适应新的规则变化，出现新的特征。

02

行业回归服务本质

住建部倪虹部长近期指出，“物业管理是重要的民生行业，是落实‘城市三分建七分管’理念的重要领域，做好物业管理工作，不断增强群众获得感、幸福感、安全感，为中国式现代化发挥更大作用”，为行业未来发展定调。

此前2022年11月中旬深圳物博会上，长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业四家头部企业联合发起签署《住宅物业服务倡议书》；以及12月初“一应云联盟”由“科技共享”改为“阳光共建”联盟，本质上都在昭示物业服务的泛公共性属性，强调物业需要回归服务本质。

在物业企业走出地产温室的大背景下，也只有优秀的服务能力，才能得到更多G端、B端、C端业主的认可，才是保证物业企业基业长青的最核心竞争力。

03

2023年下半年经营状况或好转

过去的2022年，三重因素导致物企经营压力山大：一是地产大变局，二是疫情所困，三是整体中国经济乏力。随着重提房地产支柱产业地位，三支箭、四支箭开弓救市，房地产市场有望逐渐恢复。

疫情放开后，充满韧劲的中国经济以及企业经营将逐渐恢复，地方财政紧张程度将有所缓解，居民的荷包也将逐渐充实，困扰物企的经营现金流、应收账款问题，有望好转。

坏消息是，疫情完全结束，群体免疫完成，信心恢复、消费复苏都需要时间。房地产领域呼声最高的全面放松“限购、限贷、限价、限售”等政策还未落地，房地产市场销售回暖可能最快也要到2023年二季度。

对2023年应有乐观心态，但也要做好上半年持续过紧日子的准备。

04

上市物企告别三高：高增长、高毛利、高估值

根据克而瑞CEO丁祖昱的年终演讲，2022年全年商品房销售额约为13.3万亿，销售面积约为13.6亿平米。这一规模相当于回到7年前的2015年，彼时销售面积为12.8亿平米左右。

缩表出清是地产行业大趋势，无论是央国企还是民营房企。上游房地产的规模变小，将直接影响后续物业管理面积、毛利率贡献最高的非业主增值服务。

依赖地产助推的营收、管理规模高增长，高毛利率将不可持续，上市物企将逐渐回到行业平均的增长 、毛利率水平，与第三方物企看齐。

上市物企纷纷谨慎下调原有的业绩发展指引，物企高估值逻辑不再成立。

05

物企估值理性修复

坏消息是，我们再也无法回到从前。指望物企在中短期内重回2021年初的巅峰时刻不太可能。

好消息是，价格总会回归价值。2022年持续大跌后，上市物企市值一年蒸发近2000亿，物企估值存在错杀低估情况，物业股价理应会修复。

行业的基本属性没有变化，物业公司具有轻资产运营、现金回款充沛且稳定，受内外部经济波动影响较小，抗周期性强等特性。

虽然不会动辄超过50%的高增长，但大部分上市物企在2022年收入依然在增长，合约面积储备充分，未来几年增长确定性强。

随着房地产行业回暖，个别房企信用风险出清带来风险溢价下降，优秀民营房企有望企稳，市场不用担心关联物企回血等风险。

一些优秀物企已经具备较强独立经营、第三方拓展能力，第三方在管面积占比已经超过80%，在物业市场竞争中具备长期优势。

对于未来几年持续利润增速能超越行业平均水平达到20-30%以上的物企，其估值应在20倍PE以上。

06

从增量到存量，市场竞争将更加惨烈

丁祖昱评楼市的数据显示，过往十年住房销售量为132亿平米，而未来10年住房销售量预测为100亿平米，降幅近四分之一。

物业企业将在未来持续感受新房供给管理面积的减少，来自新增量的增长难度加大。

为了持续增长，也将会有更多的物企，尤其是有关联开发房企背景的物企进入存量市场，进入更多的非住赛道展开竞争。

在上一轮资本市场窗口期，物企大力拓展第三方物业是为了满足上市需要，降低关联比重，属于锦上添花；而这个新周期中，每家企业来自关联房企的交付面积都会持续减少，为了要持续发展，就必然要拓展第三方物业，进入非住领域，进入存量市场抢盘展开充分竞争。

市场竞争将更加惨烈。

07

央国企物业韧性崛起

本轮房地产行业的调整实质导致“房企的优胜劣汰”。房企“国进民退”格局清晰，央国企房企的优势正在扩大，民营房企的份额会进一步缩小。

以上趋势会不可避免传导到物业行业，央国企物业的韧性凸显，是本次调整中的受益者。一方面来自关联公司的支持将稳健持续，助力发展，即便有一定缩量，相较民营物企，份额还是会大幅上升；另一方面，央国企物业很少存在对关联公司安全性的担忧，品牌形象、市场竞争能力得以进一步提升。

央国企物业也将成为未来资本市场上市主力。当前市盈率最高的物企大部分为央国企，投资人更青睐高信用和稳定性强。

国企改革的持续推进，也会助推央国企物业上市。目前同一大型央国企控股公司或国资旗下拥有大量同类型的多家物业公司，多数较为分散，并未整合在一起。一旦下定决心大力整合，他们的体量和规模将很快满足上市基本要求，有望冲击资本市场。

08

物业数字化在中长尾市场发力

根据克而瑞科创的数字力报告，从数字化投入来看，2022年TOP50物企受整体行业影响投入增速有所放缓，中部企业数字化投入大幅减少，头中部物企数字化团队也在缩编。根据调研，超五成TOP50物企计划2023年数字化投入减少超10%。

中大型物企是物业数字化的先锋，在历经前几年的高速发展，大型项目、急迫需求已经逐渐开发完成，正在进入常规发展阶段。

而广大中小物企、非头部央国企物业，数字化进程启动较晚；受过往三年疫情影响，数字化也并非他们当时考虑重点。

随着头部企业数字化应用的成熟、成本的进一步降低，普适性更强，降本增效更为明显，头部领先企业的数字化能力将进一步溢出，普及中长尾市场。

09

物业机器人应用提速

为应对困扰行业的雇佣员工老龄化、人力成本持续攀升难题，过往几年涌现出多家清洁、安防、运送等物业机器人公司，与物业结缘。但由于价格高企，性能尚在优化，对于物企而言机器人还只是噱头，形象工程，并未大批量采购使用。

这样的状况可能将在2023年有重大突破。大中型物企在2022年末集采招标中普遍明确提出了对机器人的需求，将机器人纳入集采招标范畴。另一方面，随着头部机器人企业的不断创新探索、量产的增加，融资租赁等运营方式成熟，机器人使用成本也开始下降，具备提速条件。

以碧桂园服务为首的头部物企也在内部初步跑通大规模机器人运用。碧桂园服务的楼层保洁业务，已经开始规模采用人机配合的模式：保洁人员+清洁机器人，通过软件系统、整体调度，在社区内开始集群运作，一般不会单台运作，往往都是四五台一起运作，目标指向保洁的专业能力提升，效率的提升和成本优化。碧桂园服务第一阶段通过人机结合的方式，目标是整体成本降百分之20%~30%，保洁效率提升300%-400%，在楼宇清洁的频次和及时性大幅提升。

期待物业机器人在行业中的应用提速，真正为行业降本增效。

10

2023年中国物业管理行业依然向好发展

2022年是中国经济发展的困难之年，宏观经济的萧条、房地产断崖下行、疫情影响的持续封控，给物业企业经营管理也带来巨大挑战，物业股在资本市场也急冻至冰点。

保持勇气和乐观。

2023年实际交付给物业企业的管理面积，大多销售去化在2021年以前，今年的冲击有限。未来十年，中国房地产整体的销售规模依然庞大，预计每年在10亿平米左右。

受疫情影响的物业商写服务、办公服务、城市服务、FM设施管理服务、公共服务、多业态经营服务将在2023年扫除阴霾更好发展。

在冬天积累的能力，将在春天更好绽放。物企创收降本增效的新运营解决方案、新智慧物业科技及应用、新增值服务赛道及经验，会在头部企业更充分应用，并进一步普及至行业中长尾企业，行业效能会进一步提升。

来源：中物研协